Con la risposta n. 273 del 2025, l’Agenzia delle Entrate torna a chiarire un tema di grande interesse per i cittadini italiani residenti all’estero: la possibilità di beneficiare delle agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio effettuati su immobili situati in Italia.
La questione, apparentemente tecnica, tocca invece un punto cruciale: quando un soggetto non residente può considerare un’abitazione in Italia come “abitazione principale”, condizione che – dal 2025 – determina l’accesso alla misura maggiorata della detrazione IRPEF prevista per le ristrutturazioni.
Ristrutturazione prima casa per residente estero: dubbio del contribuente
Il caso nasce dall’interpello di un cittadino italiano fiscalmente residente in Svizzera, regolarmente iscritto all’AIRE, che possiede in Italia un immobile ad uso personale.
L’interessato dichiara di utilizzare l’abitazione nei periodi di soggiorno in Italia, per motivi familiari e personali, nonché per adempiere ad alcune pratiche amministrative.
Nel corso del 2025 egli ha sostenuto spese per lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo, e si chiede se possa beneficiare della detrazione IRPEF nella misura del 50%, introdotta dalla legge di bilancio 2025 (L. n. 207/2024) per gli interventi su immobili adibiti ad abitazione principale, oppure se debba applicare la misura ordinaria del 36%.
In altri termini, l’istante chiede se la sua particolare condizione di residente estero, ma proprietario di immobile in Italia utilizzato a fini personali, possa consentirgli di fruire dell’aliquota più elevata.
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia richiama la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, che ha fornito le istruzioni operative sulla nuova disciplina.
In essa si precisa che per “abitazione principale” si applica la definizione dell’articolo 10, comma 3-bis, del TUIR: “È l’unità immobiliare nella quale la persona fisica che la possiede, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.”
Si tratta, dunque, non solo di un concetto formale (residenza anagrafica), ma di una condizione di dimora abituale, da accertare in concreto.
Il beneficio della maggiorazione spetta solo se l’immobile costituisce effettivamente la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari, e tale destinazione deve sussistere al termine dei lavori.
Nel caso specifico, l’Agenzia richiama anche la risoluzione n. 136/E del 2008, la quale aveva già chiarito che la residenza all’estero esclude, di regola, la possibilità che l’immobile situato in Italia possa qualificarsi come abitazione principale del contribuente.
Pertanto, il cittadino residente in Svizzera, pur proprietario e utilizzatore dell’immobile durante i soggiorni in Italia, non può considerare tale immobile come la propria abitazione principale, mancando il requisito della dimora abituale in Italia.
L’Agenzia delle Entrate conclude che l’istante non può beneficiare della detrazione maggiorata del 50%, riservata agli interventi sull’abitazione principale, ma solo di quella ordinaria del 36%, a condizione che siano rispettati gli altri requisiti previsti dall’articolo 16-bis del TUIR.
Il parere, come di consueto, è reso sulla base delle dichiarazioni fornite dall’interessato e senza pregiudicare eventuali verifiche successive.
Il documento conferma un principio già espresso in precedenti prassi:
- i contribuenti non residenti non possono qualificare come “abitazione principale” un immobile situato in Italia, anche se lo utilizzano regolarmente per periodi dell’anno;
- ne consegue che le detrazioni fiscali collegate a tale condizione restano inapplicabili.
Si tratta di un aspetto da considerare attentamente da parte dei residenti AIRE che intendono effettuare lavori di ristrutturazione sul proprio immobile italiano.
L’agevolazione resta comunque fruibile nella misura ordinaria del 36%, ma non è possibile accedere all’aliquota maggiorata del 50% prevista per chi destina l’immobile ad abitazione principale.
La ratio della norma è evidente: l’intento del legislatore è quello di incentivare il recupero del patrimonio edilizio destinato a soddisfare le esigenze abitative stabili del contribuente, non le abitazioni di villeggiatura o di uso saltuario.
In sintesi:
- il contribuente residente all’estero può beneficiare della detrazione per ristrutturazione solo nella misura del 36%;
- la maggiorazione al 50% spetta esclusivamente se l’immobile è adibito ad abitazione principale, cioè dimora abituale del titolare o dei suoi familiari;
- la residenza estera è, di per sé, ostativa al riconoscimento di tale condizione.
